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Posted in False Creek, Vancouver West Real Estate
Open House. Open House on Saturday, March 29, 2025 2:00PM - 4:00PM

Please visit our Open House at 302 1508 MARINER WALK in Vancouver. See details here

Open House on Saturday, March 29, 2025 2:00PM - 4:00PM

An immaculately kept 2 bedroom 2 full bath corner unit in Mariner Point located in one of Vancouver's most sought-after neighborhoods adjacent to Granville Island. Enjoy overlooking the bridge and partial city view from the patio. Many updates include radiant heat flooring in the two bathrooms and kitchen, abundant storage and full laundry room. Building improvements in 2022 include exterior painting, roof and building envelope refurbished. 1 parking included. Rentals/pets welcome. Just steps from Granville Island, sea wall, water front trails, cafes and restaurants. City of Vancouver pre-paid lease has been paid and extended for 20 years to 2066. Call to arrange a showing. Open House: Mar 29 & Mar 30 2:00pm - 4:00pm PDT

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Posted in False Creek, Vancouver West Real Estate
Open House. Open House on Sunday, March 30, 2025 2:00PM - 4:00PM

Please visit our Open House at 302 1508 MARINER WALK in Vancouver. See details here

Open House on Sunday, March 30, 2025 2:00PM - 4:00PM

An immaculately kept 2 bedroom 2 full bath corner unit in Mariner Point located in one of Vancouver's most sought-after neighborhoods adjacent to Granville Island. Enjoy overlooking the bridge and partial city view from the patio. Many updates include radiant heat flooring in the two bathrooms and kitchen, abundant storage and full laundry room. Building improvements in 2022 include exterior painting, roof and building envelope refurbished. 1 parking included. Rentals/pets welcome. Just steps from Granville Island, sea wall, water front trails, cafes and restaurants. City of Vancouver pre-paid lease has been paid and extended for 20 years to 2066. Call to arrange a showing. Open House: Mar 29 & Mar 30 2:00pm - 4:00pm PDT

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Posted in False Creek, Vancouver West Real Estate
New property listed in False Creek, Vancouver West

I have listed a new property at 302 1508 MARINER WALK in Vancouver. See details here

An immaculately kept 2 bedroom 2 full bath corner unit in Mariner Point located in one of Vancouver's most sought-after neighbourhoods adjacent to Granville Island. Enjoy overlooking the bridge and partial city view from the patio. Many updates include radiant heat flooring in both full bathrooms, abundant storage and full laundry room. Just steps from Granville Island, sea wall, water front trails, cafes and restaurants. 1 parking included, locker not included. Rentals/pets welcome. Building improvements in 2022 included roof, exterior painting, building envelope refurbished. Call to arrange a showing. COV pre-paid lease extended until 2066.

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Frame - 溫東預售樓盤
久違了預售新盤的溫東，終於有發展商 Coromandel Properties 打造 10層高、217 個單位的低密度水泥柏文 Frame，約2025年尾落成入伙。現率先推售屋苑西翼的 116 個單位。
 
Frame 主打細單位，有118個 1房 (佔總數 54%)、78個 2房、22個 3房。Kingsway 夾 Earles, 天車站在 29街 (步行10分鐘)。北望山景, 是屋苑最佳景觀的座向，比南向 Kingsway 的較佳景觀和寧靜。
 
個人推介 A1 和 D2 這兩個單位, 戶型及座向都優質。
 
A1 : 1房 (08號 和 10號 單位)、向東北
D2 : 3房 (56號單位)、單邊、向東北
 
登入我的網頁瀏覽這預售盤的詳情。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
allenlau@sutton.com
 
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踏入春天，很多温哥華居民的前後園被烏鴉大肆破壞，原兇乃日本甲蟲 (Japanese beetles)。
 
這種昆蟲在6月、7月在草地上産卵，到大约9月孵化成幼蟲 (稱 grub) 鑽入泥土下吃草根準備過冬，這時幼蟲吸引動物如烏鴉、貍貓、臭鼬來捕捉，把草地都翻起得一榻糊塗。
 
想有效預防日本甲蟲的幼蟲卵在草地下生長和避免草地被動物破壞，4月初在草地落 nematodes (各大五金連鎖店有售) , 它是一種專吃 grub 的無害蛔蟲, 除去上年冬天鑽進土地冬眠的 grub; 到 6月夏天甲蟲產卵後，整個7月份停止淋水灌溉前後園草地，令日本甲蟲在草地上產下的卵因草地太乾涸而孵不成蟲。這是天然不含化學的防蟲方法。
 
踏入8月開始下雨時，枯乾了的草地又再長出草來。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
allenlau@sutton.com
 
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建於1957年，有65年歷史的 Steveston 社區中心及圖書館，將耗資 9,000萬元重建，2026年落成, 現有社區中心及圖書館繼續運作至新中心落成。但項目沒有包括興建長者房屋。
 
項目雖屬重建，並非新增，更完善的社區設施會向市場釋出正面訊息, 預計為該區未來樓價注入新動力。
 
參考 3月中 Steveston South 的各類房屋最新成交：
柏文 (2房/1,110 sf/15年）$80萬
城市屋（4房/1,845 sf/25年）$165.9 萬
獨立屋（4房/地 3,640 sf/屋 2,000 sf/8年）$220萬
 
若看好 Steveston South 的未來, 是時候開始留意該區的物業動向。
 
Allen Lau
温哥華專業房地産經紀
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去加油站入汽油時，記得拉高口罩掩眼，一笑。


Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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大溫樓市過去1年升幅強勁，平均升21%、 平均標準房價 $136萬。
 
當中偏遠的3個城市：高貴林、高貴林港、楓樹嶺的升幅超過21%的平均線, 標準房價已超越一些主流城市本拿比東、列治文，甚至直追北溫、溫東。
 
當這些偏遠城市的房價升到與接近主流城市時，對買家的吸引力會開始下降，買家會考慮回歸較近的主流城市。因此升幅落後的一些主流城市會變得具吸引力了，如本拿比南（18%）、本拿比北（18%）、列治文 (20%)。
 
大家不防在2022年多留意這三個城市的物業，也許有意想不到的發現。
 
Allen Lau
温哥華專業房地產經紀
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本拿比 NUVO at Metrotown
落成：2026年 （4年樓花期）
單位數量： 358個
管理費： $0.55/平方尺
最佳座向：東南、西南
座向景觀: 東望 Metrotown景; 南望天車站; 西望中央公園景; 北望downtown景
 
賣點：
1. 近Patterson 天車站（步行2分鐘）
2. 近中央公園
3. 與出租樓房獨立分開
4. 露台與鄰居露台不相連
 
注意點：
1. 有天車行駛噪音
2. 此盤358個單位中開放式及1房戶佔 55% , 所謂「150個單位售$75萬以下」, 皆指1房及開放式間隔，價錢不特別平。
推介戶型:
Plan B1： 1房，575 sf, 向南
Plan F： 3房，1152sf, 向西南，單邊戶
 
可登入我的網頁 www.allenlauhome.com
 
在搵盤/樓花內瀏覽更多此預售盤詳情：
Allen Lau
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一連幾個帖分析了大溫4個華人聚居的城市在2月份的叫價和成交狀況，今天來一個概括吧！

（A), 賣家叫價比7個月前的 BC 估價全部「+」，說明賣家對樓市前景樂觀進取，尤其温東的3類房屋叫價都叫高雙位 % ；

（B), 成交價比叫價全部「+」，買家對叫價高於BC 估價不但不卻步，反而願意追價去承接，說明買家的需求很大。以獨立屋特別受買家追棒， 除列治文外，3區的獨立屋的成交價都高叫價雙位 %; 柏文的整體表稍遜，各區大部份買家只追價單位 % 接貨；

（C), 各區各類物業的成交價較7個月前的BC 估價在短短半年間升值14%至 31% ，其中溫東的各類物業都有21%以上增長、甚至31%；

整體 % 都是「+」，代表壓倒性的賣家市場（seller’s market) 。成因有二：一，市場的低庫存量，供不應求；二，市場供應的單一化，新建房屋九成是柏文，未能滿足不同用家的需求，令獨立屋和城市屋的失衡供應更趨白熱化, 造成這兩類物業的價格勢如破竹。

感謝不少朋友的PM，想我分析這區、那區；將來再機會做類似的分析，希望可包含更多城市，滿足讀者。


Allen Lau
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BC 估價自1月公報後，到底近期業主的叫價和買家的承接力跟 BC估價（2021年7月）有什麼關係和啟示？今次繼續分析華人聚居的溫東 。

溫東獨立屋的業主十分進取，部分叫價較BC估價高20% 至 30%，都獲買家追價10% 至 20%承接。

城市屋的叫價較BC 估價高10% ，均獲買家追價10%承接。

柏文的叫價都高BC估價，不論以低叫價策略，買家追價10% 至15%承接；或以高叫價策略，買家都願意承接。

整體温東各類物業都受追捧，尤以獨立屋表現最搶鏡，皆因市場認同温哥華地段始終較大溫其他區的矜貴和值錢。

Allen Lau
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本拿比區樓市的最近熱門話題當然是 Amazing Brentwood T5、 Concord Brentwood Oasis、Solo 4 Brentwood, 連同 Nuvo Metrotown, 共4 個盤的同期開賣了。每個盤可謂各勝善長、各有亮點。
 
做了些簡單比較，希望對這4個新樓盤有興趣的朋友合用。
 
各盤的平面圖、戶型、設施、付款安排、成交期等都已上載我的網站，可登入網站「Search Properties 揾盤」「Presale 預售樓花盤」裡瀏覧詳情。
 
Allen Lau
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BC 估價自1月公報後，到底近期業主的叫價和買家的承接力跟 BC估價（2021年7月）有什麼關係和啟示？

上次談過 Richmond 列治文和 Port Moody 滿地寶, 今次繼續分析華人聚居的本拿比北。

此區的獨立屋業主叫價較BC估價高單位 %，跟之前分析過的列治文及滿地寶有分別，估計此區業主是採「低價吸引 multiple offer」策略，仍成功獲買家加價承接。

城市屋的叫價較BC 估價高10% ，均全部獲買家追價承接。

柏文的叫價雖高BC估價，但部份業主要減價才能成交。

本拿比北的獨立屋和城市屋仍搶手，賣家市場seller's market 仍明顯；但柏文由於新建的供應量多，或許已對二手柏文的價格造成壓力，賣家的優勢稍放緩，值得大家注意。


Allen Lau
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抗疫小貼士
疫情下，大家都特别注意個人衛生。今天分享兩個抗疫小貼士：

1. 打乞嗤時用手臂掩鼻比用手掌更有效
一來手掌掩蓋的範圍不比手臂大，且細菌可從手掌的指縫間噴出；二來用手掌掩鼻打乞嗤後，除非即時冼手，當用手觸碰物件或握手時更大機會傳播細菌。畢竟用手臂觸碰物件的機會較少。

2. 餐前用紙巾抺餐具比用濕紙巾好
一來，濕紙巾的洒精含量未必達75%可有效消毒；二來濕滑未必有效將餐具表面的細菌抹走。反而用紙巾抹有足夠的磨擦力將細菌抺除。

大家繼續齊心努力抗疫, 離戰勝疫情不遠了.

Allen Lau
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購房的必需條件
今朝去街囗的加油站入汽油時，驚見油價 $200/公升!

高油價除受近期烏克蘭的地緣政治因素影響外，亦是聯署局在過去十多年的貨幣寬鬆政策 (即不斷印鈔) 的苦果, 全球也許將面對自1982年以來最大的通漲。

面對未來石油危機，車主對電動車的需求會幾何級地增加、而業主和準買家將來換屋或買房時記得留意屋苑車庫有無足夠 EV plug in 。這設備己成新建房的基本標準，買二手現樓也需注意這點。自已掏荷包加裝固然昂貴，技術上能否加裝事大。

Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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木地板保養小貼士
疫情下，大家都特别注意家居消毒。有人用稀釋的滴露、藍威寶、漂白水去抹地板，但小心這些含化學成份的液體會損壞地板的表層！到底怎樣清潔我們每天出人都腳踏的地板才是最合適？
 
根據木地板生產商䢖議：最佳的清潔方法是先「吸塵再濕拖」(vacuum & damp mop), 而所謂「濕」是指微濕。無論實木地板（engineered hardwood) 或複合地板 (laminated flooring) 對潮濕和陽光都敏感。
 
因此切忌切忌用蒸氣地拖抹地！ 坊間有很多蒸氣地拖品牌，這些生産商當然千方百計游説消費者去買。但停下來想一想：木地板生產商的説法不是比蒸氣地拖生産商的更可信? 當水氣滲入地板木縫裡發莓，除令木地板變形，更差的是莓菌影響人的健康，尤其對有哮喘和呼吸道敏感的人，這點不容忽視！
 
Less is more, 每天只要吸塵後用微濕的地拖抹地板，就是打理木地板的最佳方法了。
 
Allen Lau
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BC 估價自1月公佈後，到底近期業主的叫價和買家的承接力跟 BC估價（2021年7月）有什麼關係和啟示？
上次分析過列治文, 今次輪到大温樓市新貴 - Port Moody 滿地寶。
 
獨立屋 - 大部分業主叫價都很進取，平均叫價高 BC 估價約9%；而獲買家平均追高12%承接。
注意：越高價的獨立屋越受買家追捧。
 
城市屋 - 不論業主採什麼叫價䇿略，抵開也好、高開也好，買家一律照價再加20%至30%去承接，可見此區的城市屋何其搶手、勢不可擋！
 
柏文 - 撇除某些業主叫高 BC 估價 20%、30%、 40%， 大部分業主開價略高 BC 估價10%，算進取得克制；買家亦樂意加約10%承接 (平均高6%)。
 
總結：滿地寶的各類住宅物業一律受買家追價承接，此區樓市在2022年比預期強勁，旣有搶城市屋的情況，亦有柏文的價格高見90萬，甚至100萬，直迫城市屋的價位，都顛覆了過往 Port Moody 揾較平貨的概念。
 
繼續留意下次分析其他大温地區的樓宇近況。
 
Allen Lau
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BC 估價自1月公佈後，到底列治文近期業主的叫價和買家的承接力跟 BC估價（2021年7月止）有什麼關係和啟示？
 
獨立屋的叫價高 BC估價約 8% (平均) 巳達市場消化頂點，否則減價買家才承接；城市屋和柏文的叫價就算高 BC估價約 11% 和 7% (平均), 買家仍追價承接。
 
由此可見，買家開始回歸較易負擔的城市屋市場, 令供應少的城市屋成今年的市場焦點、而乾性住屋需求仍令較易「上車」的柏文繼續受準買家追捧。
 
2022年會是列治文城市屋業主的出貨良機。準買家到底跟風去搶城市屋？抑或理性留意轉摧淡靜的獨立屋？跟可靠的地産經紀商量。
 
繼續留意下次分析其它區,。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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樓市新貴：Port Moody滿地寶 之 II
早前的帖子一出街，有幾位網友Pm 我反映對Port Moody 的興趣，今天給補充資訊。
 
由Port Moody駕車往各區車程：
Downtown 温哥華 33分鐘
温哥華 Oakridge Centre 商場 36分鐘
本拿比 Metrotown 商場 25分鐘
列治文 Richmond Centre 商場 42 分鐘
温哥華機場 45分鐘
 
Port Moody 平均房價 (資料源自 REBGV 12月）：
獨立屋 $1,948,000
城市屋 $793,700
柏文 $767,600
 
Port Moody 在建/售賣中的樓盤：
ANCHOR
3000 Henry
The Grande
Clyde
Cedar Ridge
 
Port Moody 未來興建的樓盤：
Moody Yards
Flavelle Mill
 
當中 ANCHOR 的尺價不到 $1000/sf, 是值得推介的盤, 該盤詳情可瀏覽我的網址:
Allen Lau
温哥華專業房地產經紀
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樓市新貴：Port Moody 滿地寶
Port Moody 山明水秀，人口不到4萬人，自Sky Train綫通車後，搬入Port Moody或搜尋該區樓盤的人越來越多，令這小城市成為近期大溫樓市的新貴，連「滿地寶」這新起中文名亦不徑而走。
 
Port Moody 的華人的人口暫時不多（約佔10%），鄰近的華人社區是本拿比 Crystal Mall，去本拿比和週邊的温哥華、高貴林都很方便, 距離SFU大學也只需10分鐘。
 
Port Moody 雖小，但該市的家庭年均收入、居民敎育水準都高於其他大溫城市，治安亦跑贏一些華人聚居城市 （見附表），無怪很多人認為Port Moody 是一個理想的居所地。
 
對Port Moody 住房需求的日益增加令該市的樓價在2021年漲價24%, 尤其該市提供大量需求大的城市屋盤，令Port Moody 的平均房價直逼其他大温城市 (見附表）。
 
有興趣在Port Moody置業的朋友，今年要多做功課，趕快做決定了。
 
Allen Lau
温哥華專業房地產經紀
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買樓花？買現樓？
很多客人問我這問題。全視乎各人的實際需求吧!
 
兩者各有優點, 今天分享一下。
 
準備幾年後移民或回流的朋友，既不想鎖死一筆現金或即時供樓, 又想確保幾年後到步時有地方住, 可考慮較具彈性的「樓花」盤,、亦適合計劃幾年後 downsize 的朋友；特別鐘情較實用和寧靜的 low rise 柏文的朋友，會發現「現樓」有較多選擇。
 
無論想買樓花或現樓, 䢖議先找可靠的專業地產經紀傾傾。
 
Allen Lau
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房屋空置稅
最近收到很多客人問我 Vancouver Empty Homes Tax (温哥華市房屋空置稅), 是否需要在限期前申報? 那要看是大溫那裏的物業了。

這 Vancouver Empty Homes Tax 只適用温哥華區（温東、温西、downtown) 的物業, 其他地區 (北温、西温、本拿比，新西敏、列治文、素里、高貴林、滿地寳、三角州，白石) 的物業，這 Empty Homes Tax 是不關事的。

換言之，唯有温哥華區的業主面對兩個稅: 省級的 BC Speculation & Vacancy Tax (卑詩省投機及空置稅）和市級的 Vancouver Empty Homes Tax。其他地區的業主只有省級的 BC Speculation & Vacancy Tax。

BC Speculation & Vacancy Tax 申報表在1月、2月寄出各區各業主，留意信箱。

各區申報表寄出時間表:
https://www2.gov.bc.ca/.../how-to-declare/mailout-schedule

Allen Lau
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樓花轉讓
有些樓花（presale) 合約附轉讓（assignment) 條款，即買方在樓盤未落成收樓前將該物業轉售給第三方。轉讓的原因很多，今天只談「樓花轉讓」需注意的要點：
 
1. 發展商在買賣合約中有訂明轉讓手續費（assignment fee), 由售價的1% 至3%不等，更高的亦有，不同發展商在不同樓盤制定的轉讓收費都不一樣。
2. 就算買賣合約容許買方在未正式成交前轉讓（assign), 買方在轉讓給第三方前，必需先取得發展商的同意（consent), 方可進行轉讓。發展商有權因某些原因拒絕轉讓的，因此轉讓並非百分百，當中是有一定風險的。
3. 買方轉讓給第三方後，若第三方最終不能成交，買方在樓盤落成交樓時仍要向發展商負上買賣合約的買家責任，包括付淸尾數。倘若買方此時未能取得銀行按揭，麻煩就大了。
4. 發展商不容許買方將樓花轉讓放上MLS 公開出售的，造成準買家的接觸面很狹窄，對象不出家人、朋友、或經紀的熟客而已。低流通量可能令轉讓不易。
 
今天給大家分享樓花轉讓的基本概念、成本、風險、買方責任等，希望有志準備買樓花的朋友喜歡這帖子。
 
總言之，買樓花作自住的，只要有住屋需要、合心水又有能力的，可以買。但買樓花作投機的，要認淸楚它的風險和先做好風險管理。
 
Allen Lau
温哥華專業房地產經紀
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温哥華美食節2022
為期兩週的第20屆 Dine Out Vancouver Festival，從1月14日起至1月31日。3道菜的餐牌分4個等級，顧客只需付$20 - $59的價錢(稅前，另加小費）就可品嘗到328多間中西食肆的美酒佳餚, 連著名的鱷魚法國餐館都在名單中。
 
去年我和太太去了品嘗希臘菜和日式鐵板燒, 都在列治文漁人碼頭附近。只付平日一半價錢就吃到高水準的食物，果然超值！
 
大家萬勿錯過今年的美食節。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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卑詩省超級豪宅
BC Assessment 放榜，全省及各區「最貴物業」亦陸續出爐。

Kitsilano Point Grey 的臨海大宅估值$7300萬，登今年全卑詩省首貴；Downtown 市中心Thurlow 街的一個31樓單位估值$2770萬, 成最貴柏文；列治文第2路夾Steveston Hwy 的農地大宅估值$1300萬，成該市首貴, 排全省368位；該市農地大宅有價有市, 部份估值介乎$650萬至$800萬。

2021年卑詩省的樓市升勢強勁，這些超級住宅的業主喜見身家又暴漲了。但未上車的準買家不需氣餒，如前香港首富說：「我人生買的第一套房是普通小房子而已」。

機會是為準備好的人而開，努力！

Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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棄置大件雜物
年廿八洗邋遢, 家中有大件雜物要扔掉而繁腦嗎?
 
原來不同地區的市政府, 每年提供獨立屋住戶免費收集大件雜物的服務。大件雜物可包括床墊、床架、木櫃、單車、大型廚具電器、傢俬、車輪、燒烤爐。但一些大件雜物如樹木、䢖材廢料等是不接受的。
 
市政府這免費服務只適用於有「路邊收集垃圾」 (curbside garbage pickup) 的獨立屋住戶, 也許少量城市屋 (townhouse) 每年有屋苑配額, 需向管理公司查詢。此免費服務暫時未惠及柏文 (condo/apartment) 住戶。
 
注意: Port Moody、溫哥華、北溫、西溫的市政府並無提供此免費服務, 該區居民需自助或自費拋掉大件雜物。
 
預約收集時, 記得遮蓋好易濕的物件 (如床墊、布梳化) 、紮好易翻倒的雜物 (如床架) , 時刻顧及收集工人的職安健, 做個負責任的公民。
 
附件是各市政府網址有關件數、規則、預約方法等, 希望幫到有需要的你。
 
Allen Lau
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香港飮食文化 - 奶茶
在溫哥華想歎杯道地港式奶茶，要花心機去尋覓，唐人街的老店「X石」已成追憶，還幸列治文有幾間店舖的港式奶茶算做得不錯。
 
港式奶茶要做得好不容易！水溫、茶葉配搭、撞茶力度、焗茶時間等，全都要掌握得恰到好處。 太太去學做港式奶茶，回來興奮的跟我分享竅門: 水要滾、幼茶葉和粗茶葉8/2比例、拉茶3次、茶坐熱焗15分鐘、茶和奶3/1比例, 就能冲出一杯又香濃又嫩滑的奶茶來。善解人意的我, 當然明白她說話裡暗藏「你識點做」的玄機。
 
大清早, 二話不說就跑到廚房, 鷄手鴨腳地依足竅門去弄茶。說真的, 看似簡單, 做起來卻不平凡。 是時候給太太品嘗一下。 一如大家所料, 太太對我的「作品」反應不似預期.....卻又不好意思問她意見, 太太吃過早餐只冷冷向我道: 「甜心, 別忘清理好廚房啊」。看來真要加把勁多練習, 不要再令她失望。在學滿師前, 我唯有繼續外判 「老闆, 茶走一杯!」。
 
除港式奶茶，菠蘿油、港式西多等，都是陪伴我們成長的獨特香港飮食文化，值得我們保留和傳承給下一代。
 
猜想大家都同意, 朝早歎杯奶茶，一樂也！
 
Allen Lau
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新移民買車小貼士
住溫哥華去什麼地方都要開車，無車等於無腳。有朋友問：買車要注意什麼？
 
1.「多用途」：這裏買東西是沒有免費送貨服務的，送貨服務收費不平，每程最少$70。因此, 千萬別以為慳油易泊位買台小轎車， 當要自己動手搬什物時，就知SUV 或 4 x 4 的多用途車大派用場。而且, 這裏四季有很多戶外活動，需要一台收納多的車子, 令一家大細在路途上坐得舒適。
 
2.「四驅」：溫哥華的冬季多雨下雪，四輪驅動的車子在應付濕滑路面上, 有較穩定和安全的表現。
 
至於買歐洲車或日本車？買新車或者二手車？因應個人「荷包」去決定。
 
若選擇買二手車，最好找信譽好的代理車行。亦可考慮代理車行出售的二手「demo car」。這是代理車行的員工用過的車，行車里數少，亦可追溯行車歷史，較為可靠。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
allenlau@sutton.com
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2022年的公眾假期
卑詩省打工仔今年有12天公眾假期, 有幾個屬長假期, 是時候一早計劃來年長假日的節目了。
 
想免費索取這精美A4 size月曆嗎? 可到列治文第三路「八佰伴商場」二樓以下商戶，數量有限。
 
嗚謝合作派發商戶:
福之島
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Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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MLS 新賽季如箭在弘
加拿大人熱愛運動，最受歡迎的球類莫過於冰上曲棍球，而香港人愛看的英式足球在溫哥華也頗受歡迎的。
 
温哥華白浪 Vancouver Whitecaps 是代表温哥華參加MLS (Major League Soccer) 的職業球隊，白浪曾奪2015年的MLS總冠軍, 非等閒之輩。位於 Downtown 的 BC Place 球場是溫哥華白浪的主場，可容2萬球迷的室內足球場。
 
新賽季將在2月尾展開, 直至11月。有興趣捧白浪場的你，門券定1月4日開賣，有單場、5場 pack、或全季套票發售。
 
順帶一提，Vancouver Whitecaps 有被誤譯成 「温哥華白帽」，其實 whitecaps 是白頭浪的意思，故譯作「温哥華白浪」才恰當。
 
Allen Lau
温哥哥專業房地產經紀
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2022年大溫樓市展望
BC Assessment 剛出爐, 不出大家所料 -「全升」, 並以獨立屋的升幅一枝獨秀。
 
2021年温哥華的樓市在供求失（求過於供）下，無條件下搶盤 (multiple offer, no subject blind bid)、買家有錢買不到心儀的房子的情況, 比2016及2020年的兩次升浪更熾熱、更兇猛。
 
未來1年, 加拿大全國將有25萬個建屋落成，但總理杜魯多的3年吸納120萬個家庭的移民政策，即平均每年40萬個, 新移民加上國內的住屋需求，25萬個這數目根本供不應求。研究指出，除非建屋供應增加一倍，估計2022年的標準房價將最少再升10% 至$138萬，獨立屋將升12%至$189萬、柏文將升8%至$77萬。這估計會否保守? 以大溫去年為例, 獨立屋平均升20%以上、柏文也升10%有多。
 
業界普遍希望樓市有朝重回健康的平衡市場軌道。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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冬天保養汽車之分享
冬天車子駛過灑了鹽的公路時，車底佈滿鹽和濕泥，若不清理，日子久了，鹽會損壞車底和輪圈附近的車身導致生銹。建議在下雪過後一星期內用清水噴射車底把鹽和泥等污漬冲走。若水喉己收起過冬，可幫襯冼車店代勞。
 
那麼做車底防銹又有用嗎？個人認為，新車可考慮做車底防銹，前題是：很多新車出廠時己做車底防銹，若自行再做，萬一在保養期內有銹，原廠保養會失效，因此考慮新車做防銹前要留意這點。舊車就不建議做，車底某部件已生銹，就算在表面做防銹只能治標，內裡的銹依然存在，既然無補於事, 倒不如省回筆錢算了。
 
此外, 冬天可改用較稀的機油 (例如 W5-30). W 指 winter (冬季), W 數值越細 (例如 W5) 越適合在冬天使用, 較稀的機油在低溫環境下有較佳的潤滑表現去保護引掣. 夏天可用較大 W 數值 (例如 W10-30 或 W15-30) 的機油 。
 
記住! 汽車保養和皮膚護理一樣, 要經常做和恆常做, 那麼汽車可以用上十年或以上。
 
Allen Lau
温哥華專業房地產經紀
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大廚, 你來發板!
除夕晩和太太去食以刺身為題的日式料理 Omakase。
 
Omakase 的日語意指「拜託你了」, 即當晚的菜單交廚師去決定, 客人不用操心, 一邊喝清洒一邊等食就是了。
 
當晚廚師為我們準備了的食材有鮑魚、蠔、沙甸、海膽、白子、吞拿魚肝、不同部位的拖羅腩等。真心, 每道菜都好好味, 尤其入口即瀜的沙甸腩和魚的精囊「白子」, 頗有驚喜. 一個字「正」! 最緊要是太太吃得開心。
 
幾年前在東京銀座吃過串燒式的 Omakase, 食材和埋單當然平民得多, 食店環境亦較「麻甩佬 feel」。各有特色。
祝大家2022年有好的開始, 吃喝旅遊開開心心, 踢走不如意的事. Happy New Year!
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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卑詩省物業估值 BC Assessment 2022
溫哥華的業主們, 想知你的物業在剛過去一年升值了多少? 和今年要多付多少物業稅?
今天起登入 BC Assessment 網可找到全省各類物業的估值 (2021年7月市值計) 了。 www.bcassessment.ca
 
相信九成九的大溫業主都見到自巳擁有的物業是升值了。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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去吧! 滑雪吧!
溫哥華今年的冬天降雪量多, Cypress 雪場的滑道的雪又厚又棉。
 
但去的人實在多, 找車位不易. 考慮幾個朋友共用一台車, 以舒緩山上車位不足的壓力, 那麼大家都可上山享受滑雪的 Fun Fun Fun。
 
Let's go 滑雪!
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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冬天開車小貼士
試過冬天下大雪時開車被困厚雪, 令車子動彈不得嗎?
 
地氈 (2塊)、雪鏟、雪刮, 是我在冬天開車時的恩物, 常放車尾箱以備不時之需。
 
1. 地氈 - 萬一車子被困厚雪中, 將地氈放在車輪底, 有助將車救出困境。
秘訣是: 若車子是前輪驅動的, 地氈應放在車頭兩邊的車輪底；若車子是後輪驅動的, 地氈就放在車尾兩邊的車輪底 (你首先需知道車子屬前輪或後輪驅動)。
另外, 若地氈是放在車輪底的前端, 救車時應該向前駛；反之, 若地氈是放在車輪底的後端, 救車時當然是向後駛了.
2. 雪刮 - 若停泊在路旁的車子被大雪厚厚覆蓋著, 這時雪刮可刮走前後擋風玻璃的積雪。
3. 雪鏟 - 車子被困厚雪, 嘗試用地氈救車前, 先用雪鏟剷走車輪週圍的雪, 會事半功倍的。
 
記得考慮冬天開車時放置這「救車三寶」在車. 希望大家喜歡這帖子的內容。
 
預告下期帖子分享冬天保養汽車的心得, 有興趣的朋友請繼續留意。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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樓市新貴：本拿比 Southgate City Azure 2
今夏介紹過的 Azure 1，開賣短短1個月內沽出超過225個單位。發展商Ledingham McAllister Azure II Homes 見勢推出 Azure 2，有1房、2房、3房多款間格選擇。
 
Azure 2 位於 Southgate City 整個發展項目的南邊，就在Azure 1旁。Azure 2 的向南單邊單位屬最優質盤，皆因向南望 Byrne Creek 學校，無遮擋的開揚景觀有保証。
 
若不想再錯過上次的機會，請 PM 我索取更多該樓盤的資料或安排親到示範廳預覽。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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聖誕快樂
前年平安夜和家人到 QE Park 的S字餐廳 慶祝聖誕, 去年就去了 Downtown 5帆附近的餐廳慶祝. 喜歡兩間餐廳都可飽覽溫哥華迷人的浪漫夜景. 當然, 不錯的食物也是我經常光顧它們的原因. 今年平安夜會在家中和家人吃火雞和牛扒. 鑑於疫情, 今年仍不能去教堂望子夜彌撒。
 
其實聖誕節對住加拿大的人來說是享受溫馨家庭樂的節日, 大都留在家中佈置聖誕燈飾、交換禮物、共進晚餐、吃節日甜品 (bread pudding, date cake) 等。
 
祝大家有個難忘的白色聖誕！
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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加拿大全國房地產市場概況

加拿大房地產恊會 (CREA) 公佈11月份的房地產數字, 顯示全國基準房價仍高漲, 較去年同期升$190,000 (19.6%), 較兩年前疫情爆發時升近$220,000。


而溫哥華的基準房價則上升21.9%, 在全國各城巿中升幅排名第4。


預計欠缺供應和低庫存量仍有機會推高2022年的房價, 但加息會否令房價升幅放綬? 抑或買家襯「息魔」來臨前趕快入市, 反而成為推高房價的另一動力? 要密切留意市場的未來動向。


Allen Lau
加拿大專業房地產經紀
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樓市新貴：Oakridge - Piero Lissoni
位於溫哥華西41街重建中的 Oakridge Centre，由Westbank and QuadReal 興䢖 14楝樓宇，提供2,914個住宅單位。
 
第4座命名 Piero Lissoni 樓高42層，為整個重建項目中最高的䢖築物。Piero Lissoni 共319個住宅單位，均價 C$1,846/平方呎，售價由 $1,484,000起。管理費約 $0.83/平方呎。
 
項目位處溫哥華最矜貴地段，附近有天車站和巴土線，交通十分方便，預計在2024年底完成。
 
25%訂金分3次付:
1. C$50,000 簽合約時付，7天內付10% 之餘數；
2. 出building permit amendment 30天後付10%；
3. 付第2次款後12個月付5%。
 
Allen Lau
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獨立屋屋主或住客在冬季的責任 (續)
昨天談過剷雪乃公民責任, 今天想分享一下清理積雪的小貼士。
 
溫哥華今年的冬天較凍, 降雪量也許會較往年多和厚, 想輕鬆一㸃清理積雪嗎？
 
在下雪前或襯剛下雪時, 在地上灑上鹽, 當雪遇上鹽, 鹽很快就把雪瀜掉. 但這方法只適用於降雪量少, 太大雪時不適用. 倘若要灑鹽的範圍太擴, 可沿路旁將鹽灑出一條小徑, 方便郵差叔叔派信出入用就算了。
 
一袋鹽 (ice salt, 又稱 ice melters) 在ROXX, Home DeXXXX, Super SXXXX, Canadian TXXX, WalmaXX 有售, 價錢不貴. 順帶一提, 殘留在地上太久的鹽會破壞石屎地表面, 造成龜裂和剝落, 記得在冬季過後, 用清水洗擦乾淨灑過鹽的地方. 另外, 鹽是天然吸濕劑, 用剩的鹽要封好收藏留待下年用, 一旦潮了就不好用。
 
萬一睡醒已落完一場大雪又怎辨? 其實初雪較綿, 較輕, 較易推剷, 應盡早在停雪和襯地上積雪未給車輪壓過就去處理好. 建議用較輕的剷雪工具將積雪「推」向兩邊路旁, 切勿學剷泥工人般把積雪「剷起, 扔掉」, 這動作容易弄傷腰背. 還有, 剷雪時每隔15分鐘小休一下, 別過份操作影響心臟。
 
希望這帖子的資訊幫到大家. 留意下期帖子分享冬天開車的小貼士。
 
Allen Lau
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獨立屋屋主或住客在冬季的責任

在下雪天, 市政府要求獨立屋屋主或住客有責任在早上九時前把屋前的積雪清理好, 確保行人或郵差的安全. 萬一有行人在屋前範圍內滑倒受傷, 屋主或住客是要負上賠賞責任。


然而, 屋主或住客在履行這公民責任時, 要量力而為和使用合適的工具, 避免弄傷身體. 因剷雪是對心肺負荷大的運動, 老人家尤其小心。

Allen Lau
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滑雪季節開始了
Cypress滑雪場上星期已湧現滑雪愛好者, 人頭湧湧 , 好不熱鬧。
 
溫哥華的滑雪熱點還有 Whistler Blackcomb, Mount Seymour, Grouse Mountain, Mount Baker 等, 別忘在今年的滑雪季節去享受滑雪樂趣。
 
Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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2022年卑詩省物業估值通知書
卑詩省某些業主會在3種情況下因物業稅大幅增加而較其他業主快收到2022年房價估值通知書。包括：
 
1. 物業在今年內的「預測增幅」遠超「預測平均變動」 - 例如蘭尼市（Langley) 的住宅物業的「預測平均變動」為5%，然而今年該市的「預測增幅」卻比去年的估值上升30%，超出的25%可能令該市一些業主需繳交更多的物業稅；
2. 物業類別的改變 - 例如物業在今年由住宅物業（第1類）改為商用物業（第6類），由於商用物業有較高的稅率，該些業主可能需繳交更多的物業稅；
3. 豁免權的轉變 - 例如在今年停止運作的農地物業會回歸為住宅物業，並失去物業稅的豁免權，該些業主可能需繳交物業稅。
 
上述3類情況的業主即將在2021年12月初收到2022年的物業估值通知書，留意信箱。
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大溫9月份房屋成交概況
各類成交房屋按價格排名比較 (見圖)。數字顯示 ，市埸對公寓和城市屋的合理價格是較清晣的，77% 的公寓買家願意付不多於 $90萬去買公寓；而50% 的城市屋買家普遍接受 $150萬或以下的城市屋為合理購買價。
 
然而，獨立屋的買家對獨立屋的價格相對地複雜：31%接受 $150萬以下、32%同意$200萬以下、22%認同$200萬以上。
究其原因乃獨立屋的「獨特性」，即沒有兩間獨立屋是相同的。目前在市場出售的獨立屋，質素較參差的「入門」叫價$130萬以下、樓齡高 (45年以上) 但保養得宜的叫價$170萬以上、樓齡較新的 (5年以下) 叫價$260萬以上。
 
正正是這「獨特性」和「物以旱為貴」，現時新建獨立屋的開售已達$300萬起標價，皆因發展商需付高昂的收購和建築費，單是麵粉成本巳超$200萬，試問麵包價可低得那裏去？要合乎成本效益，發展商唯有收地後向高發展，建築數十層高300多套房的公寓。正因如此，目前加拿大全國在建中的250萬住宅房屋中，公寓式佔70%。換言之，城市屋和獨立屋的供應越來越少且變得越來越稀旱。而消費者對房屋種類的選擇也變得越來越狹窄。
 
Allen Lau
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「入冬家居小貼士」之燒烤爐篇
燒烤是溫哥華夏天最常做的活動，但開心過後清潔燒烤爐的功夫又真的令人「卻步」。
 
網上可找到無數有關清潔「油冧冧」的燒烤爐的方法，我不在此多談，反而想分享一下每年入冬前清潔及儲存燒烤爐的秘訣:
1. 清潔烤架 - 先把燒烤爐加熱到華氏400度 (即攝氏204度), 把殘留在烤架上的食物燒焦成炭後，用鋼絲刷可輕鬆把焦炭刷掉；
2. 清潔燒烤爐內的配件 - 切勿嘗試用溫水浸泡配件，否則浸盤太油無法清洗，最終連浸盤都要報銷。市面上的燒烤爐清潔劑 (BBQ grill cleaner) 可有效去除油污。 先噴在配件上後等15-20分鐘，再用鋼絲刷猛力洗刷和沖水即可。配件晾乾後塗上薄薄的食油以防銹蝕，用布包裹好存放室內；
3.點火器的保存 - 點火器在冬天的低溫下會失靈。拆除點火的電芯和點火器，存放在室內、而位於爐底的兩條連接點火器的電線，記得用防水膠紙包紮好；
4. 煤氣缸的儲存 - 拆除連接煤氣缸與燒烤爐的氣喉，位於爐底的喉管頭端用防水膠紙包紮好。煤氣缸可放在燒烤爐底或後園的戶外地方，切勿放入屋內；
建議每次燒烤完都做 1. 清潔烤架 ，其餘2，3，4 可 每年入冬才做1次。保養得宜的燒烤爐就可用上10年或以上。
 

Allen Lau
溫哥華專業房地產經紀
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大溫9月份樓市概況
據 大溫房地產局 REBGV 的9月份報告，大溫 HPI 的住宿房屋標準價格為 $1,186,100, 較去年9月上升 13.8%，但5,171的新掛牌供應較去年9月下跌19%。大溫整體房屋庫存仍不足應付目前的住屋需求，從而限制了人們購買樓房的選擇，和加劇了房價的上升壓力。
 
那麼，各類房屋的標準價和成交宗數在9月又表現如何?
 
1. 獨立屋 - 成交950宗，較去年9月的1,317宗減少28%，標準價 $1,828,200， 較上月升1.2%, 較去年9月升20.4%；
2. 城市屋 - 成交578宗，較去年9月的730宗減少21%，標準價 $963,800， 較上月升1.2%, 較去年9月升17.5%；
3. 公寓 - 成交1,621宗，較去年9月的1,596宗升1.6%，標準價 $738,600， 較上月升0.5%, 較去年9月升8.4%；
明顯各類房屋仍出現「量跌價升」。
 
有分析指：量跌可能是聯邦大選令部份用家持觀望。到底大選過後，在房屋政策己漸露端倪和美國聯署局近期吹「加息」風下，樓價會否出現下行的轉機? 抑或用家會襯加息來臨前趕搭「尾班車」入市，反而再次「谷」高樓價?
 
只可惜沒有水晶球，大溫樓價的未來去向乃取決政府如何解決供求失衡這問題。請留意下一次帖有關加拿大全國短期樓宅供應的情況。
 
Allen Lau
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「入冬的家居小貼士」2. 城市屋

相比獨立屋，住城市屋的入冬準備就簡單多了，只需處理好戶外水管 (參看前帖獨立屋)、露台的地台，其它的功夫都交屋苑管理公司代勞就成。以列冶文市10年樓齡的城市屋為例，管理費一般介乎 $0.42/呎 至$0.65/呎，這比新建成的公寓動軋$0.6/呎較平，所以城市屋一直不乏捧場客，尤其對一些新移民來說。


Allen Lau
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「入冬的家居小貼士」1. 獨立屋
踏入10月秋季，獨立屋主們都忙於為入冬雨季前作準備，包括清理屋頂排水管的樹葉、收拾燒烤爐、檢查屋頂防水、清潔火爐煙囪等。但別忘處理好戶外的水管啊! 因零下溫度會令水管內的水結冰，彭脹的冰可能逼爆水管，那就麻煩了。
 
首先關掉位於屋內的水掣、完全放清屋外水管內的水後把屋外的水掣關上、除掉膠水喉後用乾布把水龍頭厚厚的包裹好、再在外面用膠袋纏好、然後放清膠水喉內的水、包裹好後存放在車庫或儲物屋。
留意下次的帖有關城市屋。
 
Allen Lau
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樓市新貴：溫哥華奢華頂級豪宅 - Fifteen Fifteen
1515 座落於 Downtown 的Albernie St. 夾 Nicola St.， 與Coal Harbor只兩街之隔，是發展商BOSA 在 Downtown 溫哥華的頂級超豪項目，預算在2027年落成。
 
項目樓高42層、共202個單位、開則有開放式、1房、2房、3房多款選擇，入場C$900,000 起，均價約 C$2,700/平方呎，管理費預計約 C$0.98/平方呎。
 
有興趣 1515 的售價和各平面圖資料，歡迎 PM我。
 
Allen Lau
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